STJ veta perda total do valor pago por comprador de imóvel em caso de distrato
- Pedro Carvalho e Silva
- há 17 minutos
- 1 min de leitura
A 3ª Turma do Superior Tribunal de Justiça decidiu que não é válida a aplicação de cláusula penal que leve o comprador a perder a totalidade do valor pago, mesmo quando a retenção está formalmente prevista na Lei do Distrato (Lei 6.766/1979).
A decisão reafirma a prevalência do Código de Defesa do Consumidor (CDC) para impedir situações de onerosidade excessiva e desequilíbrio contratual.
O caso analisado
Uma empresa comprou um imóvel e posteriormente rescindiu o contrato. A cláusula previa a retenção de 10% do valor total do negócio. Apesar do percentual aparentemente pequeno, essa fórmula resultava, na prática, na perda integral do que já havia sido pago.
A empresa vendedora poderia reter tudo e ainda recuperar o imóvel para revenda.
Prevalência do CDC
O ministro Moura Ribeiro observou que o artigo 53 do CDC considera nulas cláusulas que imponham perda total das prestações pagas após resolução do contrato.Assim, mesmo com respaldo no artigo 32-A da Lei do Distrato, a retenção não pode resultar em prejuízo completo ao consumidor.
Retenção limitada a 25%
Com base na construção jurisprudencial da própria 3ª Turma, o STJ fixou a retenção em 25% do valor efetivamente pago. Esse patamar é considerado razoável por:
- evitar enriquecimento ilícito do vendedor;
- preservar a função social dos contratos;
- reconhecer que o imóvel retornará ao vendedor, geralmente valorizado ou em estágio mais avançado de construção.
Impacto para o setor imobiliário
A decisão reforça que o risco da atividade empresarial não pode ser transferido integralmente ao consumidor.Historicamente, retenções moderadas entre 10% e 25% sempre foram padrão na jurisprudência, sem prejudicar a expansão do mercado imobiliário.
Comentários